Si buscas calcular el ITP al comprar una vivienda de segunda mano en España, el primer paso es entender que no existe un tipo único nacional. A diferencia de una obra nueva, sujeta a IVA (IVA) y AJD, la compraventa de un piso usado activa el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Como el sistema fiscal español está muy descentralizado, el ITP cambia según la comunidad autónoma, el plazo de autoliquidación y las bonificaciones disponibles. Presupuestar mal este impuesto puede desajustar tu financiación, y presentarlo fuera de plazo genera recargos costosos.
Esta guía explica qué es el ITP en España, los tipos por comunidad autónoma, las reducciones más habituales y cómo el valor de referencia catastral puede aumentar la base imponible respecto al precio de compra.
¿Qué es el ITP al comprar vivienda en España?
El ITP es un impuesto sobre transmisiones patrimoniales que grava la compra de inmuebles de segunda mano. No aplica a la primera entrega de una promoción nueva.
Regla básica al comprar piso en España
- Obra nueva (primera venta): IVA más AJD (Actos Jurídicos Documentados).
- Segunda mano: solo ITP. Nunca pagas IVA e ITP en la misma operación.
El comprador es quien debe liquidar el ITP. En la práctica, la cuota se calcula sobre un porcentaje de la base imponible, que suele ser el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia oficial.
¿Cuánto se paga de ITP? Tipos por comunidad autónoma
Cada comunidad autónoma fija su propio tipo de ITP. Por eso, un piso de 300'000 € puede generar un impuesto de transmisiones muy distinto en Cataluña o la Comunidad Valenciana que en Madrid o Andalucía.
Algunas regiones aplican un tipo único y otras usan escala progresiva según el valor del inmueble.
Tipos estándar de ITP en las regiones más buscadas
La tabla resume tipos orientativos de ITP en comunidades habituales para compradores internacionales. Confirma el tipo vigente antes de firmar la arras o la escritura.
| Comunidad autónoma | Tipo estándar de ITP |
|---|---|
| Andalucía | 7% |
| Aragón | 8 - 10% |
| Asturias | 8 - 10% |
| Baleares | 8 - 13% |
| Canarias | 6.5% |
| Cantabria | 9% |
| Castilla la Mancha | 9% |
| Castilla León | 8 - 10% |
| Cataluña | 10 - 13% |
| Ceuta | 6% |
| Extremadura | 8 - 11% |
| Galicia | 8% |
| Madrid | 6% |
| Melilla | 6% |
| Murcia | 8% |
| Navarra | 6% |
| La Rioja | 7% |
| Comunidad Valenciana | 9 - 11% |
| País Vasco | 7% |
Bonificaciones y tipos reducidos de ITP en vivienda habitual
Muchas comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos de ITP, a menudo entre el 3% y el 5%, cuando el comprador cumple requisitos concretos. Los casos más frecuentes son:
- Compradores menores de 35 años que adquieren vivienda habitual.
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad reconocida.
- Vivienda de protección oficial o social.
Importante: si compras segunda residencia, casa de vacaciones o piso para alquiler como no residente, lo normal es aplicar el tipo general de la comunidad autónoma, sin bonificación.
Valor de referencia catastral: cómo se calcula realmente el ITP
Durante años muchos compradores calcularon el ITP solo con el precio reflejado en la escritura. Hoy Hacienda puede exigir el valor de referencia de catastro (valor de referencia) cuando supera el precio pagado.
Ese valor es una cifra mínima oficial basada en operaciones recientes de la zona. Legalmente, la base imponible del ITP es la mayor entre el precio real de compra y el valor de referencia.
Base imponible = máximo(precio de compra, valor de referencia catastral)
Ejemplo de cálculo de ITP con valor de referencia
Supón que compras un piso de segunda mano en Alicante (Comunidad Valenciana, ITP del 10%) por 200'000 €.
- Si el valor de referencia es 180'000 €, pagas el 10% sobre 200'000 €: 20'000 € de ITP.
- Si el valor de referencia es 230'000 €, debes liquidar el 10% sobre 230'000 €: 23'000 €. Este caso es poco frecuente, pero puede ocurrir si el catastro no refleja reformas interiores recientes.
Si declaras un importe inferior cuando existe un valor de referencia más alto, la Agencia Tributaria puede revisar la operación meses después con una liquidación complementaria más intereses.
Antes de firmar, el notario suele consultar el valor de referencia con la referencia catastral del inmueble para que conozcas la cifra oficial.
Calcula el ITP y el coste total de compra en la calculadora de compra de vivienda. Elige España como país y ajusta el tipo de ITP de tu comunidad autónoma.