Comprar piso en Andorra siendo no residente ya no es un movimiento fiscal automático. Durante décadas, el principado combinaba tipos bajos de IRPF, ausencia de impuesto sobre el patrimonio y un estilo de vida pirenaico que atraía a inversores internacionales.
Ese escenario ha cambiado. La presión sobre el mercado de vivienda y la Ley Omnibus (Llei del creixement sostenible i del dret a l'habitatge) han endurecido las reglas para compradores extranjeros y no residentes.
Si evalúas una compra en Andorra desde el extranjero, tu intención de uso (segunda residencia, alquiler a largo plazo o traslado) define cuánto pagarás de ITP, IIEI y otros gravámenes en 2026.
Impuestos al comprar vivienda en Andorra: ITP e IIEI para no residentes
En la compra de un inmueble usado en Andorra, un no residente suele enfrentar dos capas de impuesto sobre la transmisión.
ITP (Impost sobre Transmissions Patrimonials)
El ITP es el impuesto estándar de transmisión en reventa. En obra nueva aplica el IGI del 4,5%. En segunda mano, el ITP es un 4% plano sobre el precio. El notario lo recauda normalmente en el cierre y se reparte entre el Estado y el Comú (parroquia).
IIEI (Impost sobre les Inversions Estrangeres Immobiliàries) para compradores no residentes
Con la Ley 2/2026 (Omnibus II), en vigor desde el 13 de febrero de 2026, los tipos de IIEI se duplicaron. Afecta a no residentes y a residentes con menos de tres años en el país.
Tipos actuales de IIEI según número de inmuebles:
- 6% en la primera vivienda cualificada, incluidas hasta tres plazas de aparcamiento y trasteros vinculados.
- 10% a partir del segundo inmueble (o cuando se superan los límites de inversión en la primera compra).
Ejemplo primera compra no residente a 500'000 €: 4% ITP (20'000 €) + 6% IIEI (30'000 €) = 10% de impuestos de transmisión combinados.
Segunda residencia o alquiler: cómo cambia el IIEI según el uso
La normativa andorrana clasifica a los compradores no residentes según el destino del inmueble.
| Intención del no residente | Efecto fiscal principal |
|---|---|
| Segunda residencia / vivienda vacía | IIEI completo (6% o 10%), riesgo de impuesto a la vivienda vacía (≈100 €/m² al año) y tope de dos viviendas bajo Omnibus. |
| Alquiler a largo plazo | Bonificación del 90% del IIEI, con arrendamiento mínimo de cinco años y límites de revisión de renta ligados al IPC. |
Caso A: casa de vacaciones o activo vacío
Si compras para uso esporádico y el piso permanece desocupado gran parte del año, la fricción fiscal es mayor.
- Límites de volumen: los no residentes están limitados a un chalet o dos apartamentos.
- Impuesto a la vivienda vacía: unidades vacías más de un año sin justificación pueden tributar alrededor de 100 €/m² al año.
Caso B: alquiler a largo plazo con bonificación del 90% del IIEI
Si buscas rentabilidad por alquiler, el Gobierno ofrece un incentivo fiscal fuerte a cambio de cumplimiento estricto.
Con la bonificación del 90%, el IIEI del 6% sobre 500'000 € (30'000 €) puede reducirse a 3'000 €.
Condiciones habituales del marco de alquiler:
- Mandato de cinco años: plazo mínimo de arrendamiento ampliado de tres a cinco años.
- Prórroga: el inquilino puede obtener una extensión automática de dos años si cumple requisitos básicos.
- Topes de renta: las revisiones anuales se vinculan al IPC oficial.
Plusvalía e IRNR al vender vivienda en Andorra como no residente
Si compras para reformar y revender rápido, los tipos anti-especulación reducen el margen neto.
Los vendedores no residentes tributan por ganancias patrimoniales inmobiliarias (IRNR):
- 15% sobre la ganancia si vendes dentro de los primeros dos años.
- 10% tipo plano después de dos años de titularidad.
Los residentes naturalizados a largo plazo pueden alcanzar tipos más bajos tras periodos muy prolongados. Los no residentes permanecen en el régimen del 10% tras los dos primeros años.
Comprar para residir en Andorra: cambios de residencia en 2026
Si tu objetivo es mudarte al principado, las vías activa y pasiva han cambiado de forma relevante.
- Residencia pasiva: inversión total requerida de 1'000'000 €. Existe una vía reducida de 400'000 € si el capital se invierte en el fondo estatal de vivienda social.
- Residencia activa vía empresa: depósito inicial cercano a 50'000 €, con un marco transitorio que puede tratar el pago como no reembolsable.
- Requisito de catalán: la primera renovación exige nivel básico de catalán (A1 o A2).
Usa la calculadora de compra de vivienda para modelar ITP e IIEI en Andorra, y solicita una consulta si quieres contrastar tu escenario con un asesor.